Bộ Công an (MPS) đang lấy ý kiến dự thảo văn bản quy phạm pháp luật loại bỏ thủ tục công chứng, xác nhận tình trạng hôn nhân trong giao dịch bất động sản đối với các trường hợp có dữ liệu số hóa. Đề xuất này ban đầu đã nhận được sự ủng hộ của công chúng.

Nếu đề xuất được chấp thuận, quy trình giao dịch bất động sản sẽ bao gồm 5 bước. Nếu dự thảo nghị quyết được thông qua thì sẽ được triển khai trên toàn quốc từ ngày 1 tháng 1 năm 2026.

P.K.P ở phường Hiệp Bình, TP.HCM cho biết, gần đây cô đã bán một căn hộ chung cư và bước thủ tục lâu nhất trong quá trình công chứng là lấy giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân.

P chia sẻ người mua là do bạn bè giới thiệu nên hai bên tự mình xử lý hợp đồng mua bán có công chứng mà không cần qua môi giới.

Sau khi chuẩn bị các giấy tờ như “sổ hồng” (giấy chứng nhận quyền sở hữu), CMND, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân, P đã đến cơ quan công chứng để ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, P và người mua không thể hoàn tất việc công chứng do có vấn đề với giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân của cô ấy. Cụ thể, công chứng viên cho cô biết giấy chứng nhận “độc thân” đã được cấp hai tháng trước đó.

“Tôi đã giải thích rằng giấy chứng nhận này có giá trị trong 6 tháng nhưng công chứng viên không đồng ý vì họ lo lắng tôi có thể đã kết hôn sau khi được cấp. Vài ngày sau, công chứng viên đồng ý cho chúng tôi ký hợp đồng, nhưng tôi phải ký cam kết, nói rằng tôi còn độc thân”, P nói.

Nếu yêu cầu nộp giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân và công chứng chuyển nhượng bất động sản được bãi bỏ, P tin rằng việc này sẽ rất thuận tiện cho người dân và tiết kiệm thời gian, với điều kiện là hệ thống đăng ký dân sự, dân số và dữ liệu đất đai được liên kết với nhau và chính xác để ngăn chặn tình trạng giả mạo.

Với kinh nghiệm công chứng giao dịch tài sản nhiều năm, công chứng viên D.T.P Văn phòng công chứng (TP.HCM) cho biết việc xác minh tình trạng hôn nhân của hai bên mất nhiều thời gian và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

"Có trường hợp người bán tuyên bố độc thân nhưng đã kết hôn thực tế hoặc ly thân nhưng chưa chính thức ly hôn. Nếu xảy ra kiện tụng, hợp đồng mua bán có thể bị tuyên bố vô hiệu và văn phòng công chứng phải bồi thường thiệt hại", ông nói và lưu ý rằng thủ tục này sẽ thuận tiện hơn nếu thủ tục này được xác thực bằng điện tử.

Thủ tục ký kết hợp đồng đặt cọc

Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Đoàn Luật sư TP.HCM đồng ý rằng thủ tục giao dịch bất động sản và xác nhận tình trạng hôn nhân có thể được thực hiện bằng điện tử. Tuy nhiên, sẽ mất thời gian để chuẩn bị về nhân sự và cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Nếu điều này có thể được thực hiện, theo Lam, công dân sẽ phải trải qua ít thủ tục và nộp hồ sơ hơn so với thông lệ hiện tại. Khi đó, người dân có thể ký hợp đồng ngay tại cơ quan đăng ký đất đai, thuận tiện hơn trong việc kiểm tra thông tin nhà, đất, từ tình trạng pháp lý đến điều kiện chuyển nhượng.

“Quy trình này tốt hơn so với quy trình hiện tại, văn phòng công chứng hợp đồng khác với văn phòng đăng ký chuyển quyền sở hữu, dẫn đến trường hợp hợp đồng được công chứng nhưng việc chuyển nhượng vẫn bị chặn”, ông Lâm nói.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng vẫn còn khó khăn nếu văn phòng đăng ký chuyển nhượng cũng thực hiện cả nhiệm vụ công chứng. Nếu không bố trí đủ nhân viên thì có thể xảy ra tình trạng quá tải và không đủ năng lực để phục vụ người dân.

Hơn nữa, việc công chứng có thể được thực hiện bởi các tổ chức công chứng chuyên nghiệp. Có cơ chế để họ chịu trách nhiệm và đền bù sai sót. Nếu nghị quyết về việc bãi bỏ yêu cầu công chứng được thực hiện, các nhiệm vụ này sẽ được chuyển cho các cơ quan chính phủ. 

Trong khi đó, chưa có quy định rõ ràng về trách nhiệm và bồi thường khi quan chức phạm sai lầm, trong khi nhà đất là tài sản lớn của người dân.

“Để thực hiện ý tưởng mới, cần có đủ dữ liệu về tình trạng hôn nhân của mọi người từ xưa đến nay, vì nhiều giao dịch yêu cầu xác minh tình trạng này trong một khoảng thời gian nhất định chứ không chỉ tình trạng hiện tại,” luật sư Lam đề xuất.

Luật sư Nguyễn Đăng Tú (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, chìa khóa thành công là cơ quan quản lý phải chuẩn bị hệ thống cơ sở dữ liệu mạnh mẽ, đảm bảo dữ liệu đồng bộ và chính xác.

Một vấn đề quan trọng khác cần được giải quyết là thỏa thuận đặt cọc cần được bổ sung như một bước trong quá trình mua bán bất động sản.

Ngoài ra, ông Tú lưu ý rằng vẫn còn một số vấn đề đối với công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, không có quốc tịch nhưng vẫn được thừa hưởng quyền tài sản. Theo quy định hiện hành, họ có quyền sử dụng đất nhưng không thể là chủ sở hữu giấy chứng nhận. Trong những trường hợp như vậy, việc chuyển tiền sẽ được xử lý như thế nào khi họ không có tài khoản trong hệ thống nhận dạng điện tử VNeID?

Anh Phương